Hipoteka

Tregu i kredive hipotekore

Gjithkush mund te mendoje se te zgjedhesh kredine me te mire hipotekore eshte e lehte. Ne fakt, nuk eshte aq e thjeshte! Me poshte ju do shikoni se cilat jane hapat qe ju duhet te ndermerrni per te zgjedhur kredine me te mire per ju.

Financimi

Financimi eshte shuma e parave qe ju mund te merrni kundrejt vleres se prones. Le te supozojme se banka financon 70% te vleres se shtepise; atehere, kjo do te thote qe nese vlera e prones tuaj eshte 100,000 ju mund te merrni hua 70,000 euro ose 70% financim.

Si realizohet vleresimi i prones?

Zakonisht bankat vendosin nje cmim minimal te blerjes per pronen tuaj. Ne pergjithesi vleresimi i prones realizohet nga nje kompani e jashtme e certifikuar. Cfare do te thote kjo? Ju mund te keni rene dakord per te paguar 100,000 Euro per pronen tuaj nderkohe qe  vleresuesi i bankes e vlereson pronen tuaj 95,000 Euro. Per kete arsye, edhe shuma e kredise qe ju mund te merrni eshte me e vogel. Ndodh shpesh qe vleresimet e pronave te variojne nga 5 % deri ne 10% nga cmimi i blerjes. Fatkeqesisht kjo nuk do te thote qe shitesi do te reduktoje cmimin me 5,000 Euro (edhe pse ju duhet te perpiqeni te ulni cmimin e prones)!. Prandaj, ju mund t'ju duhet te depozitoni me shume para. Le te shikojme shembullin e meposhtem:

Shembulli 1

Cmimi i blerjes:  100,000 Euro

Cmimi  i vleresimit te prones : 100,000 Euro

Depozita qe kerkohet (30%): 30,000 Euro

Shuma e kredise hipotekore (70%): 70,000Euro

Shembulli 2

Cmimi i blerjes:  100,000 Euro

Cmimi  i vleresimit te prones : 95,000 Euro

Shuma e kredise hipotekore (70% e vleresimit): 66,500 Euro

Shuma e rritur e nevojshme e depozites: 100,000 Euro €“ 66,500 Euro = 33,500 Euro

Pra sic mund ta shikoni shuma e depozites ne shembullin 2 kerkohet te jete 3,500 me shume se sa ne shembullin nr. 1.

Cfare nenkupton nje banke kur thote se kolaterali duhet te kaloje 140% te kredise hipotekore?

Nje kendveshtrim tjeter i financimit qe ofron banka eshte si me poshte vijon: Te supozojme se shuma e kredise qe ju kerkoni eshte 70,000 Euro dhe kolaterali qe mbulon shumen e kredise duhet te jete 140%. Atehere:

Euro 70,000 * 140% = 98,000

Zakonisht ju ofroni si kolateral vetem pronen qe blini. Megjithate, nese jeni me te vertete me fat dhe zoteroni prona te tjera,  ju mundi ta  vendosni si kolateral shtese duke plotesuar ne kete menyre kushtin e 140%.

Cfare nenkupton nje banke kur thote se ofron financim 100%?

Kur nje banke thote se ofron financim 100% do te thote se nese cmimi i blerjes eshte 100,000 Euro, banka financon 100,100 Euro. POR, ju do te zbuloni se banka kerkon kolateral 140% dhe per kete arsye juve do t'ju duhet te lini si kolateral nje prone tjeter.

Sa eshte afati i kredise?

Afati i kredise varet nga mosha juaj por afati standart zakonisht eshte 20 vjet. Disa banka te tjera ofrojne nje afat prej 25 ose 30 vjetesh. Shlyerja e kredise duhet te kryhet para moshes 65 vjec, pra nese ju jeni nen moshen 30 vjec, ju mund te merrni nje kredi me nje afat prej 30 vjetesh.

Sa i gjate duhet te jete afati i shlyerjes se kredise?

Ju duhet te llogarisni mundesite tuaja per te bere rregullisht pagesat mujore te kredise qe do te merrni. Le te shikojme diferencen e kesteve mujore per 20, 25, dhe 30 vjet.

Supozojme se keni marre nje kredi prej 70,000 Euro me nje interes prej 8% ku kestet mujore do te jene:

20 Vjet: 585

25 Vjet: 540

30 Vjet: 513

Pra sic e shikoni diferenca e shumes midis kesteve eshte e vogel por gjithesesi, shikoni se sa shume i detyroheni bankes ne fund te cdo afati €¦.

70,000 Euro gjate 20 vjeteve, ju i paguani bankes 140,522 Euro

70,000 Euro gjate 30 vjeteve, ju i paguani bankes 162,000 Euro

70,000 Euro gjate 40 vjeteve, ju i paguani bankes 184,680 Euro

Pra sic e shikoni diferenca eshte e ndjeshme €¦ ne cfare perfundimi dalim?

Ju duhet te aplikoni per nje afat kohor te kredise qe i pershtatet aftesise suaj paguese. Mos harroni se nese aplikoni bashke me partnerin tuaj, merrni ne konsiderate qe njeri nga ju mund te humbase punen ose ju mund te vendosni te zgjeroni gjirin tuaj familjar.

Aplikoni per nje kredi qe mund ta shlyeni brenda nje afati te shkurter kohor ne menyre qe te evitoni komisionet. Nese ju keni te ardhura te larta apo fitoni nje llotari ju mund te beni nje shlyerje te parakohshme pa paguar komision. Zakonisht komisioni per shlyerje te parakohshme eshte gjithmone 1% e shumes se mbetur te kredise. Sa me pare te paguani kredine aq me shume para kurseni.

Monedha e kredise

Monedha e kredise per te cilen po aplikoni duhet te perputhet me te ardhurat tuaja. Nese ju paguheni ne Lek, edhe monedha e kredise duhet te jete ne Lek. Atehere, perse bankat ofrojne kredi ne monedhen Euro? Arsyeja e pare eshte se disa njerez paguhen ne Euro dhe nje arsye tjeter eshte se interesi ne Euro perceptohet si me i ulet. Le te shikojme shembullin e meposhtem €¦.

Ne Shqiperi bankat ofrojne kredi ne Lek ne Repo + 6.5% deri ne 10% dhe ne Euro me LIBOR 8% deri ne 10%.

Cfare do te thote Repo dhe  EUR LIBOR??

Ne terma me te thjeshte Repo dhe Euribor perdoren si norma baze per bankat qe do te thote qe kjo te do te jete norma baze per ndryshimin e normes se interesit. Pra, interesi i perftuar perben fitimin. Per ta kuptuar me mire, mendoni nje supermarket qe blen produkte per XX lek dhe i shet ato per XX+. Edhe bankat aplikojne te njejtin parim.

Repo do te thote cmimi i blerjes, pra cmimi i normes se interesit qe bankat shqiptare mund te marrin hua (teorikisht) nga Banka e Shqiperise. Aktualisht norma e Repo eshte 5.25%. Pra totali i normes se interesit eshte (Repo) + 6.5% ne 10% ku ju do t'ju duhet te paguani midis 11.75% & 15.25%.

EUR Libor, ose Euribor aplikon te njejtin parim si norma e Repo por qe vendoset nga Banka Qendrore Evropiane. Aktualisht Euribor eshte 0.4%. Nje banke ne Shqiperi ofron kredi hipotekore me  Euribor + 8% ne 10%. Pra, totali i normes se interesit qe ju duhet te paguani eshte nga 8.4% ne 10.4%, qe eshte pak me i ulet se interesi ne monedhen Lek.

Beni kujdes pasi disa banka perdorin normen e bono thesarit pasi kjo norme eshte me e larte se norma Repo.

Eshte kredia ne monedhen Euro me e lira per mua?

Jo. Nese ju e merrni pagen tuaj ne Lek dhe keni nje kredi ne Euro, atehere ju duhet te konvertoni monedhen e pages nga lek ne Euro. Duke qene se kursi i kembimit nuk eshte gjithmone i stabilizuar, kestet tuaja mujore do jene here me shtrenjte dhe here me lire.

Vitin e kaluar raporti i Euros me Lekun ishte 130, ndersa sot eshte 137. Kjo do te thote qe juve ju duhen 137 lek per blere 1 Euro nderkohe qe vitin e kaluar paguanit vetem 130 lek. Pra nese vitin e kaluar keni marre nje kredi ne Euro nderkohe qe paga juaj eshte ne lek, shuma e mbetur e kredise per t'u paguar eshte rritur me 5%, duke rritur keshtu edhe kestet tuaja mujore. Kjo mund te kete edhe efekt te kundert, ne rast se monedha e lekut forcohet ne raport me Euron ose monedha e Euros dobesohet.

Cili eshte ndryshimi midis interesave fikse dhe interesave variable?

Interesat fikse bejne ate qe thone €¦ pra interesi qe ju paguani eshte fiks dhe nuk do te ndryshoje. Interesat variabel si Norma Baze (sic e shpjeguam me lart) ndryshojne, duke shtuar pasigurine tuaj per shumen qe do te paguani cdo muaj.

Interesat fikse kane tendence te jene pak me te larta ne krahasim me interesat variable. Interesat fikse, sic e thote edhe vete emri jane fikse per nje afat kohor nga 1 deri ne 2 vjet. Me mbarimin e ketij afati banka do t'ju jape mundesine te ndryshoni interesin nga fiks ne variabel.

Ju mund te hasni probleme nese norma e interesit eshte rritur gjate afatit te interesit fiks. Kjo do te thote se ju do te paguani me shume para per kestin tuaj mujor pas mbarimit te afatit. Por mund te ndodhe edhe krejt e kunderta. Per me teper, nese doni te shisni shtepine ose te shlyeni kredine gjate afatit te interesit fiks, ju duhet te paguani nje komision te caktuar qe aplikohet per shlyerje te parakohshme.

Cfare komisionesh kane bankat?

Bankat kane komisione per dhenien e kredise qe zakonisht eshte 1% e shumes se kredise. Gjithashtu ju duhet te merrni sigurim jete dhe prone por kete JU NUK keni pse ta merrni gjithmone ne banke. Bankat jane te lidhura zakonisht me nje kompani sigurimi. Prandaj do te ishte me e leverdisshme per ju po te shkoni ne disa kompani sigurimesh per te bere zgjedhjen e duhur ose per me shume informacion mund te vizitoni faqen tone dhe te klikoni tek Sigurimet.

Hipoteka: Hipoteke te Perkohshme apo Pa Hipoteke?

Bankat insistojne qe shtepia ose prona qe ju po blini te jete e hipotekuar.

Hipoteka eshte nje regjistrim zyrtar i prones tuaj ne kadaster. Nese ju po blini nje prone e cila eshte duke u ndertuar (ne varesi te fazes se ndertimit), eshte e sigurt qe kjo prone nuk eshte regjistruar ende ne hipoteke. Mund te kete nje certifikate provizore qe vetem disa banka mund ta pranojne. Nese prona juaj nuk eshte e hipotekuar, atehere ju nuk mund te merrni kredi per shtepi.

Ne varesi te kushteve dhe profilit tuaj, banka mund t'ju jape kredi edhe nese prona juaj nuk eshte e hipotekuar, ose mund te pranojne nje hipoteke provizore. Gjithesesi, te gjitha bankat japin kredi kundrejt nje prone te hipotekuar.

Nje banke ofron nje produkt sigurimi qe ne thelb zevendeson hipoteken €¦ pra duke ju lejuar ju te merrni nje kredi. Megjithate, ky produkt mund te jete i shtrenjte ose nuk siguron ndertuesin per te marre nje hipoteke finale. Ne kete menyre ju mund ta gjeni veten €œte bllokuar € me kete produkt.