Investime

E Premte, 06 Maj 2011 15:12

A mbetet pasuria e patundshme nje investim i mire ne Shqiperi?

Artikujt e shtypit te koheve te fundit raportojne se pasuria e patundshme mbetet nje investim shume i mire qe mund te jete vetem ne rritje. Ne ketu do te ekzaminojme nese kjo eshte e vertete dhe cfare e drejton nje treg pronash. Ky artikull fokusohet ne tregun e banesave ne Tirane.

Eshte e vertete qe prona ne fund te fundit (sic eshte vertetuar ne shtete te tjera europiane) ka tejkaluar llojet e tjera te investimeve. Per me teper, nese ju po blini nje prone si nje investim, atehere ju duhet ta trajtoni ate si cdo kategori tjeter asetesh, si per shembull nje Depozite bankare, Letra me vlere, Aksione. Atehere, perse te mos e ndjeke edhe Tirana historine? Le te shohim se cfare e drejton nje treg pronash.

 Lejet e ndertimit

Te gjitha tregjet drejtohen nga oferta dhe kerkesa. Ne vitet 1990 praktikisht ju mund hapnit nje grope ne cdo vend dhe perpara se te vendosnit nje tulle, te kishit pjesen me te madhe te shitur. Kjo ishte per shkak te faktit qe Shqiperia kishte qene e etur per ndertime ose per arsye se ne regjimin e meparshem, ti thjesht nuk kishe mundesine ose shansin per te zgjedhur ku do te jetoje. Ky nxitim per te blere prona ishte pare gjithashtu edhe ne vende te tjera ish-komuniste me prirjen e menjehershme te blerjes se apartamenteve te medha! qytetaret kishin kaluar shume kohe ne stilin e banesave te vogla te periudhes komuniste. Cmimet ishin shume te uleta, dhe e tille ishte dhe cilesia.

Keto dite te mbara vazhduan deri ne vitet 2000, me lejet qe jepeshin shpejt dhe dendur dhe! me kerkesen, qe mbahej ne nivele te larta. Por vjen nje dite kur oferta dhe kerkesa nuk korrespondojne me dhe kjo rezulton ne nje korrigjim te cmimit, p.sh. oferta e tepert con ne ulje cmimesh.

Ne shumicen e tregjeve numri dhe lloji i lejeve te ndertimit jane te kontrolluara. Nxjerrja e lejeve varet nga kerkesa per strehim ne ate qytet dhe shtet etj. Ne Shqiperi ceshtja e lejeve nuk ka shume lidhje me kerkesen e tanishme apo ate te planifikuar. Per me teper, ndertimi perben/te nje pjese te madhe te GDP se Shqiperise (GDP eshte totali i te mirave ose sherbimeve te prodhuara nga nje shtet), pra ky aktivitet prodhon punesim, punesimi prodhon taksa per qeverine e keshtu me radhe.Nese ndertimi bie, atehere kjo e fundit natyrisht qe vuan pasojat.
 

Atehere nga cfare varet kerkesa?

Ajo varet nga qytetaret qe transferohen ne Tirane nga qytete te tjera, familjet e reja, p.sh ciftet e reja apo beqaret qe largohen nga familja per te jetuar ne nje shtepi te tyren.

INSTAT raporton se popullsia e Tiranes do te rritet me xxxx. Kultura ne Shqiperi, (ndryshe nga disa vende te tjera europiane) nuk eshte e tille qe te rinjte te largohen nga shtepia sa me shpejt qe ata munden dhe te marrin me qera nje shtepi te tyren; perkundrazi, ata qendrojne ne shtepi deri sa te martohen (dhe ndonjehere mbeten ne shtepi edhe pas kesaj. Kjo ndodh edhe per arsye ekonomike, te shpjeguara me poshte). Megjithate, vlen per t'u theksuar qe Shqiperia ka nje nga popullsite me te reja ne moshe ne Europe dhe eshte nje prej shume pak vendeve europiane ku popullsia pritet te rritet. Keshtu qe edhe kerkesa duhet te rritet.

Tregu i Tiranes eshte mjaft unik, persa i perket faktit qe pronat prane qendres jane me terheqeset si per bleresit, ashtu edhe per marresit me qera. Kerkesa eshte e larte, oferta e limituar, keshtu qe cmimet ngelen te larta dhe relativisht te qendrueshme. Pse eshte kaq terheqese qendra? Infrastruktura mbetet nje problem ne Tirane, transporti publik i dobet e ben cdo udhetim nje sfide me vete. Rruget e qytetit jane aq te zena me trafik, sa e bejne njeudhetim me makine te zgjase shume me teper. Parkimi i makinave (per nje qytet te ketyre permasave) nuk ekziston! pra njerezit duan te jetojne prane qendres, ku te gjitha komoditetet jane afer dhe problemet e udhetimit mund te shmangen.

Ne terma afatgjate kjo duhet te ndryshoje; ndersa situata e mesiperme permiresohet, distancat do te shkurtohen dhe nuk do te jete me kaq problematike te jetosh pak me larg, jashte qytetit. Por do te duhen te pakten 5 vjete qe kjo te ndryshoje.

Rrogat, Aksesi ne Financa dhe Ekonomia

Gazetaret komentojne se pronat po blihen nga bleresit cash dhe nga emigrantet. Kjo eshte e vertete ne njefare shkalle, por nuk mund dhe nuk do te zgjase pergjithmone dhe sigurisht qe nuk do te mund te mbeshtese ecjen para te tregut. Popullsia ne mase do ta coje vertete perpara tregun, si ne shitje, ashtu edhe ne dhenie me qera.

Aksesi ne Finance: te gjitha tregjet e pronave jane drejtuar nga aksesi ne finance neper bumet dhe deshtimet ekonomike. Cfare do te thote kjo?

Le te marrim nje apartament mesatar ne Tirane me siperfaqe 100m² dhe nje cmim prej 700 Euro per m², per nje total prej 70,000 Euro. Per te blere kete apartament do t'ju duheshin 70,000 Euro cash! sa njerez kane 70,000 Euro ne xhepat e tyre!shume pak?

Pra, alternative juaj eshte te merrni para hua nga nje banke, p.sh, merrni nje hipoteke. Bankat do t'ju japin hua, le te themi 70-80% te cmimit te blerjes (ne nje dite me fat!). Pra ju keni nevoje per nje depozite minimale prej 14,000 Euro dhe per nje kredi shtepie prej 56,000 Euro. Tani eshte pak me e arritshme! edhe pse do t'ju duhet akoma te gjeni 14,000 Euro!

Nje kredi prej 56,000 Euro , me nje norme interesi prej 8% p.sh per 20 vjete, do t'ju kushtoje 468 Euro ne muaj.

Nderkohe INSTAT tregon se rrogat mesatare ne Tirane jane XXX ne muaj! bankat perdorin nje koeficient te caktuar per te llogaritur nese ju mund ta perballoni hipoteken, p.sh ata bejne nje vleresim paraprak te shpenzimeve tuaja per jetesen duke i shtuar edhe ripagesat e propozuara te kredise dhe e krahasojne kete me rrogen tuaj.

Pra per momentin vetem nje sasi e limituar njerezish mund ta perballojne blerjen e nje prone te tille! Nuk ka bleres = nuk ka kerkese. Jo kerkese = presion per uljen e cmimeve.

Per me teper, per te drejtuar nje treg, qytetaret kane nevoje per punesim, qe te fitojne nje rroge. Nivelet e papunesise ne Shqiperi kane qene relativisht te qendrueshme ne vitet e fundit. Ekonomia ka treguar ritme pozitive rritjeje dhe investimet e huaja dhe lokale kane prodhuar punesim. Per te mbeshtetur rritjen e tregut, kjo duhet te vazhdoje. Recesionet e koheve te fundit neper Europe kane rezultuar ne renien e cmimeve te pronave. Komente te koheve te fundit sugjerojne se ekonomia shqiptare po ngadalesohet. Megjithese nuk pritet te kete recesion, rritja do te ngadalesohet. Rritja me e ngadalte rezulton ne krijimin me te ngadalte te vendeve te punes, rritje me te ngadalte te rrogave. Te gjitha keto kane nje ndikim negativ ne tregun e pronave.

Teksa Shqiperia i afrohet me teper integrimit europian, ka mundesi qe ekonomia do te rritet, duke qene se vendi do te paraqese me teper interes per investitoret e huaj. Bashkimi Europian sjell shume perfitime qe terheqin investitoret e huaj dhe investimin ne pergjithesi. Kjo pa dyshim qe u solli nje zhvillim te madh vendeve te ngjashme si Sllovakia, Cekia dhe Polonia.

Regjistrimi ligjor i prones

Nje problem shpesh i pavene re ne Shqiperi eshte regjistrimi ligjor i prones. Kur ju keni cash, ky problem nuk ekziston dhe aq. Nese ju keni nevoje per nje kredi per shtepi, kjo ju shkakton nje problem... pse?

Bankat do te japin nje kredi per shtepi vetem kundrejt nje prone te regjistruar... numri i pronave te ndertuara rishtazi dhe te shitura me kete titull, te njohur me emrin hipoteke eshte i ulet. Pa Hipoteke nuk ka kredi. Disa nga kompanite me te medha te ndertimit mund te japin si garanci prona te tjera (te regjistruara) per te mbeshtetur hipoteken tuaj. Kjo serish redukton opsionet per bleresit dhe redukton edhe permasat e tregut, qe nga ana tjeter ndikon serish oferten dhe kerkesen.

Opsioni me i mire per nje bleres qe ka nevoje per kredi per pronen eshte te bleje nje prone me Hipoteke. Blerja e nje prone qe eshte ne ndertim, pa kerkesen e ndertuesit per nje prone tjeter qe te mbeshtese pronen tuaj, eshte pothuajse e pamundur te financohet nepermjet nje kredie.

Stili/ cilesia e ndertimit

Bleresit po behen me te sofistikuar ne kerkesat e tyre. Nje ndertues nuk mund te ndertoje thjesht nje ndertese dhe te prese qe njerezit te vrapojne drejt tyre. Ndertesa te ndertuara keq, perfundimet me cilesi te ulet, zona te perbashketa te nje cilesie te ulet, opsione te pakta financimi sic u permenden me siper, do ta bejne te veshtire shitjen e nje prone. Vetem sepse nje ndertese eshte brenda rruges se unazes, nuk do te thote se automatikisht cmimi duhet te jete XX. Nese ndertesa nuk i permbush kerkesat e siperpermendura, atehere askush nuk do ta bleje. Pa kerkese = presioni per uljen e cmimeve.

Prona si nje kategori asetesh

Pra ju doni te blini nje prone si nje investim! prona mund te jete nje aset i mire, duke qene se ne terma afatgjate vlera e saj mund te rritet dhe ju mund ta jepni kete prone me qera per te prodhuar te ardhura. Kerkimi yne tregon se pronat prodhojne te ardhura bruto nga 3% - 10%. Si dhe pse e llogarisim kete? Marrim qerane e pritur per nje periudhe 12-mujore dhe e pjesetojme me vleren e prones. Per shembull:

Vlera e apartamentit 100,000

Qeraja vjetore 8,000

Fitimi ne perqindje 8%

Fitimi mbi investimin tuaj eshte 8%.

Pse varion fitimi ne perqindje i siperpermendur nga 3% ne 10%? Kerkimi yne i detajuar tregon qe zonat si Kashari dhe Misto Mame arrijne fitim rreth 3 deri ne 5%. Brenda rruges se pershkuar nga unaza, ky fitim rritet dhe per pronat me te mira ne Bllok, ju mund t'i afroheni 10%. Serish kjo varet nga faktoret e detajuar me siper, Oferta dhe Kerkesa.

Mos harroni kostot e dhenies me qera te nje prone! per te qene i kujdesshem, ju duhet te merrni parasysh se apartamenti do te jete i boshatisur per nje muaj ne vit, ju mund t'ju duhet te punesoni nje agjent per ta dhene pronen me qera, pra do te kete nje tarife per agjensine, perdorimi (pak a shume cdo vit juve do t'ju duhet ta rregulloni pronen etj), ju mund t'ju duhet edhe ta mobiloni ate. Ne teori, ju duhet te paguani gjithashtu 10% te qerase bruto si takse. Te gjitha keto jane kosto dhe do te reduktojne fitimin.

Per shembull:

Vlera e apartamentit 100,000

Qeraja vjetore 8,000

Nje muaj bosh (666)

Pagesa per agjensine (333)

Zbritja per perdorimin (500)

Taksa (800)

Te ardhurat neto 5,701

Fitimi ne perqindje 5.7%

Fitimi mbi investimin tuaj ka rene nga 8% ne 5.7%!!

Ndersa sot ju mund te blini nje Leter me Vlere qe do t'ju rimbursoje juve rreth 7%, ju mund t'i vendosni parate tuaja ne nje depozite bankare dhe te fitoni XX%, nje fitim qe eshte i gjithi pa ju dashur te beni gje. Megjithate keto dy asete te siperpermendura nuk rriten ne vlere, ato thjesht ju japin juve nje fitim. Nje prone ne te ardhmen e larget do te rritet edhe ne vlere. C'kategori asetesh pervec prones rritet ne vlere dhe me jep nje fitim vjetor? Shkurtimisht keto quhen Aksione.

Ketu ekziston nje problem, ne faktin qe Shqiperia nuk ka nje treg aksionesh funksional. Megjithate, kjo nuk ju ndalon te investoni ne tregje te tjera. Le te marrim per shembull Tregun E Aksioneve ne Londer dhe te marrim ne konsiderate 100 Kompanite me te fuqishme. Nese ju do te blinit nje shporte te 100 Kompanive me te Fuqishme Angleze, ne fund te dhjetorit 2008 ju do te kishit nje fitim ne perqindje neto prej 8% (pak me mire se shembulli i mesiperm me pronen). FTSE 100 ne 5 vjetet e fundit eshte rritur 16%, ose nese nxirret mesatarja, vetem mbi 3% ne vit.

Duhet thene qe pronat ne Tirane kane pasur nje performance me te mire se FTSE 100 ne 5 vitet e fundit.

Por le te hedhim nje shikim te shpejte te asaj qe ka bere FTSE ne 20 vitet e fundit. Ajo eshte rritur me rreth 400%. Eshte e pamunudr ta krahasojme kete me tregun shqiptar te pasurise se patundshme! historia nuk e perserit gjithmone vetveten, keshtu qe pyetja qe ngrihet eshte: cfare do te beje Tregu Shqiptar i Pasurise se Patundshme ne 20 vitet e ardhshme! 400%??? Kush e di!

Cfare duhet te nxirrni si konkluzion nga e mesipermja?

Shqiperia ka kaluar neper ndryshime te shpejta dhe rritje ne vitet e fundit. Prona nuk duhet te konsiderohet si nje bast vetem ne rritje, ju keni edhe opsione te tjera. Tregu shqiptar shfaq disa sjellje te cuditshme, qe kane mundesi ta pengojne tregun. Ekonomia shqiptare po ngadalesohet, nderkohe qe ndertimi i ndertesave, por jo shtepive, duket se vazhdon. Per mendimin tone, komentet per rritjen e shpejte ne dy vitet ne vazhdim jane te pabaza. Por nese po blini nje prone si nje investim afatgjate (20 vjete), blini me kujdes dhe do te korrni fitimet.